ВНЖ за купівлю нерухомості 2025 залишається одним із найпопулярніших способів легальної міграції. Водночас правила суттєво змінилися: частина країн закрила програми, а інші підвищили мінімальні інвестиційні вимоги.
Навігація по матеріалу
Чому варто розглянути ВНЖ через нерухомість
Програми “золотих віз” дозволяють іноземним інвесторам отримати право на проживання в обмін на інвестиції в місцеву економіку. Основні переваги такого підходу:
- Мобільність: доступ до Шенгенської зони для більшості європейських програм;
- Інвестиційна привабливість: збереження та примноження капіталу через нерухомість;
- Перспектива громадянства: можливість отримати паспорт після кількох років проживання;
- Бізнес-можливості: доступ до європейського ринку.
Дізнайтесь: Як оформити страховку для Шенгену
Країни, що надають ВНЖ за купівлю нерухомості у 2025 році
Попри закриття частини програм, у 2025 році низка держав і далі пропонують іноземцям можливість отримати ВНЖ через інвестиції у нерухомість. Найбільш популярними напрямками залишаються Греція, Кіпр, Латвія, Болгарія, Мальта та Туреччина, кожна з яких має власні умови, вимоги та переваги.
Греція: найдоступніша програма в ЄС
Мінімальні інвестиції: від €250,000
Греція залишається однією з найпривабливіших країн для отримання ВНЖ через купівлю нерухомості. Попри економічні коливання останніх років, саме ця країна пропонує один з найнижчих порогів входу в Європі. Програма дозволяє придбати одну або кілька нерухомостей, сумарна вартість яких повинна становити мінімум €250,000. Це робить грецьку програму особливо привабливою для тих, хто планує поєднати інвестиції з відпочинком на узбережжі Середземного моря.
Основні умови програми
- Термін ВНЖ: 5 років з необмеженим правом продовження;
- Мінімальне проживання: не вимагається;
- Робота: заборонена;
- Сім’я: ВНЖ отримують усі члени родини.
Особливості
- Можна здавати нерухомість в оренду;
- Допускається купівля комерційної нерухомості;
- Середня ціна квартири — від €70,000;
- Безвізовий доступ до Шенгенської зони.
Громадянство: можна подавати після 7 років проживання.
Португалія: зміни у 2025 році
Мінімальні інвестиції: програма через нерухомість закрита
Станом на 2025 рік традиційні інвестиційні маршрути, такі як купівля нерухомості, більше не підходять для отримання Golden Visa. Португалія переорієнтувала програму на інвестиційні фонди.
Важлива зміна: У червні 2025 року португальський уряд запропонував зміни до закону про громадянство, які передбачають збільшення мінімального терміну проживання для отримання паспорта з 5 до 10 років.
Альтернативні варіанти інвестицій:
- Інвестиційні фонди — від €500,000;
- Капітальні трансфери — від €1,500,000;
- Створення робочих місць.
Іспанія: програма закрита
Програма Golden Visa Іспанії офіційно завершилася 3 квітня 2025 року, завершивши 12 років роботи. За час існування програми було видано 14,576 золотих віз. Іспанія приєдналася до Португалії у закритті програм резидентства через нерухомість, посилаючись на проблеми з доступністю житла для місцевих жителів.
Группа для українців за кордоном на FB. Приєднуйтесь!
Кіпр: два варіанти ВНЖ
Острівна держава в Середземному морі пропонує гнучкий підхід до отримання виду на проживання. Кіпр вже давно став улюбленим місцем для громадян пострадянських країн — тут поєднуються європейський комфорт, сприятливий клімат та відносно м’які вимоги до інвесторів. Унікальність кіпрської програми полягає в тому, що вона пропонує два різних типи ВНЖ залежно від ваших цілей та готовності проводити час на острові.
Варіант 1: Тимчасова віза (Pink Slip)
Ця опція підходить для тих, хто планує активно використовувати нерухомість та проводити на острові значну частину року.
Особливості:
- Мінімальні інвестиції: від €300,000;
- Термін: 1 рік з правом продовження;
- Обов’язкове проживання: 180 днів на рік;
- Заморожений депозит: €512 на особу на 10 років;
- Додаткові вимоги: €15,000 на дорослого + €10,000 на дитину на рахунку.
Варіант 2: Постійний ВНЖ (категорія F)
Якщо ви не готові проводити половину року на Кіпрі, але хочете мати стабільний статус резидента, постійний ВНЖ стане ідеальним рішенням. Ця опція надає максимальну свободу пересування.
Особливості
- Мінімальні інвестиції: від €300,000;
- Термін: необмежений (за умови візиту раз на 2 роки);
- Обов’язкове проживання: не вимагається;
- Заморожений депозит: €30,000 на 3 роки;
- Робота: заборонена, але можна керувати компанією.
Середні ціни
- Квартири: від €83,626 (Фамагуста) до €126,122 (Ларнака);
- Особняки: від €325,000.
Латвія: інвестиції з європейською перспективою
Мінімальні інвестиції: €250,000
Балтійська країна з 2010 року успішно реалізує програму надання ВНЖ іноземним інвесторам. Латвія приваблює стабільністю законодавства, належністю до ЄС та Шенгенської зони, а також відносно доступним порогом входу. Рига та курортне містечко Юрмала на узбережжі Балтійського моря стали популярними напрямками для інвестицій у нерухомість серед іноземців.
Основні умови програми
- Можна купити кілька об’єктів (крім Риги та курортних зон);
- Середня ціна в Ризі: від €600 за м²;
- Додатковий збір: 5% від вартості покупки;
- Держмито: від €142 до €427 залежно від терміну розгляду
- При продовженні: €5,000 (можна виплачувати поступово по €1,000/рік).
- Термін ВНЖ: 5 років з правом продовження або подання на ПМЖ;
- Вимоги до доходів: мінімум €370 на місяць на людину;
- Громадянство: через 5 років з обов’язковим знанням латиської мови.
Болгарія: вигідна пропозиція для пенсіонерів
Мінімальні інвестиції: €300,000 (600,000 левів)
Болгарія залишається привабливим напрямком для тих, хто шукає спокійне життя в Європі за розумні гроші. Ця країна особливо подобається людям пенсійного віку завдяки м’якому клімату, низьким цінам на життя та спеціальним умовам для іноземних резидентів. Курортні зони на узбережжі Чорного моря, такі як Золоті піски та Сонячний берег, пропонують якісну нерухомість за ціною, яка втричі нижча за середньоєвропейську.
Умови отримання ВНЖ
- Ціни на 3-кімнатні квартири в курортній зоні: від €50,000;
- Можна оформити на приватну особу або болгарську компанію;
- Держмито: лише €5.12;
- Обов’язкова сума на рахунку: €2,822;
- Обов’язкове проживання: 183 дні на рік;
- Термін ВНЖ: 1 рік з правом продовження;
- Особливості: не дає безвізового доступу до Шенгену, але спрощує процес отримання віз;
- Громадянство: через 5 років проживання.
Мальта: преміальна програма
Мінімальні інвестиції: €270,000-€320,000 (або оренда за €10,000-€12,000/рік)
Мальта — це невеликий острів у Середземному морі з великими можливостями. Англомовна країна, член ЄС та Британської співдружності, пропонує одну з найгнучкіших програм ВНЖ у Європі. Особлива перевага Мальти полягає в тому, що тут не потрібно фізично проживати для підтримання статусу резидента, що ідеально підходить для міжнародних бізнесменів та тих, хто часто подорожує.
Ключові переваги програми
- ВНЖ для всієї сім’ї;
- Не вимагається обов’язкове проживання;
- Термін оформлення: 3-4 місяці;
- Мінімальний термін володіння: 5 років;
- Податкові пільги;
- Входить до Британської співдружності націй.
Особливості
- Документи англійською мовою;
- Безвізовий доступ до Шенгену;
- Спрощений доступ до Великобританії, Канади, Австралії.
Туреччина: найбюджетніший варіант
Мінімальні інвестиції: без мінімального порогу
Туреччина стоїть осібно в цьому списку — вона не є членом ЄС, проте залишається надзвичайно популярним напрямком для отримання ВНЖ серед громадян пострадянських країн. Причина проста: жодних мінімальних вимог до вартості нерухомості немає. Купили квартиру за €30,000? Отримали право на ВНЖ. Це робить турецьку програму найдоступнішою у всьому регіоні. До того ж, Туреччина пропонує чудовий клімат, розвинену інфраструктуру та відносно низькі ціни на життя.
Умови отримання ВНЖ
- Середня вартість квартири: €45,000;
- ВНЖ спочатку на 6 місяців, потім продовження на 2 роки;
- Можна перебувати за межами країни 120 днів на рік;
- Держмито: лише €31.36.
Недоліки
- Не входить до ЄС та Шенгенської зони;
- Обмежений доступ до Європи.
Переваги
- Низькі ціни на нерухомість;
- Розвинена інфраструктура;
- Сприятливий клімат.
Що змінилося у 2025 році
Європейські країни посилюють вимоги до програм “золотих віз” через:
- Проблеми з доступністю житла для місцевого населення;
- Побоювання щодо відмивання грошей та фінансових махінацій;
- Тиск ЄС на скасування програм громадянства за інвестиції.
Португалія змістила акцент на інвестиції у фонди, тоді як Греція та Іспанія підвищили мінімальні інвестиційні пороги та прибрали опції з нерухомістю.
Як вибрати правильну країну
При виборі програми ВНЖ варто враховувати бюджет, доступ до Шенгену та правом на працю.
Бюджет інвестицій
- До €100,000: Туреччина;
- €250,000-€300,000: Греція, Болгарія, Латвія;
- Від €300,000: Кіпр, Мальта.
Доступ до Шенгену
- З повним доступом: Греція, Латвія, Мальта, Кіпр (обмежено);
- Без доступу: Туреччина, Болгарія (спрощений режим).
Право на роботу
- Дозволено: Латвія;
- Заборонено: більшість країн (але можна вести бізнес).
Термін до громадянства
- 5 років: Латвія, Болгарія;
- 7 років: Греція;
- 10 років: Португалія (нові правила).
Додаткові витрати
Крім вартості нерухомості, слід враховувати:
- Юридичне супроводження: €5,000-€15,000;
- Податки на покупку: 3-10% від вартості;
- Державні збори: €500-€5,000;
- Щорічне продовження: €0-€2,500;
- Утримання нерухомості: 1-3% від вартості щорічно.
Підсумок
ВНЖ за купівлю нерухомості 2025 залишається актуальним інструментом для тих, хто прагне поєднати інвестиції з можливістю легально проживати за кордоном. Попри посилення правил у деяких країнах, інвестори все ще мають вибір — від доступних програм Туреччини чи Болгарії до преміальних пропозицій Мальти та Кіпру. Грамотний підхід до вибору країни дозволить не лише отримати резидентство, але й вигідно вкласти капітал у стабільну нерухомість.